房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
群義房屋永春東七店的店長鄭光喆。 圖／鄭光喆提供 看屋買屋眉角多，「棟距」是近年來很多購屋者在乎的重點，但是棟距到底該如何測量呢？真的是越大越好嗎？棟距不夠的物件真的就不建議大家買嗎？還是有哪些補救方式呢？阿明今天邀請群義房屋永春東七店的店長鄭光喆，來跟大家說明。 台灣地狹人稠，都會區的房子多以大樓或 公寓 為主，即便是 透天厝 也多半是連棟產品，獨棟物件較少，在此情況之下，很多人看屋都會特別考量外部環境，例如特別在意棟距，害怕跟鄰棟房屋靠得太近衍生出各種問題。 ▌以「窗戶看出去的狀況」為主，可以用儀器測量 鄭光喆表示，棟距指的是建築物與相鄰建築物之間的距離，一般來說，是以「窗戶看出去的狀況」為主，而就操作面來說，棟距是可以實際測量的，許多五金行或水電行都有在賣雷射測距儀或紅外線測距儀，這些已經是相當普遍的工具。 台灣的法規對於棟距其實也有相關規範，以台中市南屯區第三單元的後期重劃區為例，每塊基地規定前院要留6米、後院要留3米、側院要1.5米，這就相當具體；另外容積率跟建蔽率也跟棟距有關，例如法規限制某塊地只能蓋50%，另外50%需為空地，這就會讓棟與棟之間產生一定的空間。 鄭光喆補充說明，土地使用分區不同，建築密度也會不同，以台中而言，目前密度較高的區域以七期為首，主要是因為土地使用強度較高，雖然棟距可能有20-30公尺，但中間的樓層很可能看不到地面，也無法看到天空，造成視覺上的封閉感。 ▌ 影響通風 採光 與視野，還怕噪音跟油煙 棟距為何如此重要呢？鄭光喆指出，看屋通常會考量外部環境跟內部環境，棟距與兩者都有相關，既會影響看出去的視野與景觀，也會影響到室內的採光跟通風，若在意風水，還得留意是否有壁刀或斬煞，此外，也曾有發過生過因為棟距太近，小偷從對面大樓跳進入侵的新聞。 棟距還可能引發兩種「無形的問題」，第一是噪音，尤其是客廳面社區中庭的戶別，較易有回聲擴音， 鄰居 在唱歌、打麻將或罵小孩，可能都聽的到；第二則是味道，鄭光喆說，他自己的老家就是「後 陽台 緊鄰隔壁戶的後陽台」，偏偏那邊又是廚房排風空間，每次鄰居在煮什麼他家都聞的到。 ▌每個人的主觀感受不同，需仔細評估拿捏 一般來說，比較優質的建商都會盡量內縮、拉出棟距，或透過天井等設計來解決。不過，若是購入後才發現棟距太小，還是可以透過裝修規劃來做補救，以採光來說，不妨試試「可調式燈具」，包...