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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...

安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

安新建經 網友舉手問:「請問跟仲介買合約轉讓的預售屋要注意什麼?」

  Q: 請問跟仲介買合約轉讓的預售屋,仲介卻說約時間到建商總公司辦理合約轉讓完後,就要立刻匯款仲介所謂的服務費 2% ,這樣合理嗎?從那一刻合約轉讓後,直到建商通知對保和交屋都跟仲介無關,無須協助或服務嗎?謝謝大家   A :合約轉讓的預售屋就是所謂的「換約」,預售屋所有權在還未登記前,原買方將契約轉讓給承接的買方,未來房子蓋好後,建商就會直接把產權登記在新買方的名下。   換約如是透過仲介購買,基本上買方要負擔 2 %的仲介費,而透過仲介購買預售屋換約,流程其實和購買中古屋相同,而預售屋最後則是請建商公司辦理換約手續。 購買換約預售屋自備款確實需要較多的自備款,也包含仲介費,通常仲介費確切的付款時間點是可以跟仲介討論,一般中古屋的買賣仲介服務費付款時間可分為簽約完成付一半和交屋時付尾款,不過,每家仲介公司的時間點可能不同,可以詢問看看。 以上內容文字與圖片皆轉載自賣厝阿明官網:  https://54aming.com/articles/19e447

安新熊房市辭典: 『鑑價』

阿明週末回一趟外婆家,除了看看外婆,順便幫忙整理環境。 想不到外婆大方拿出傳家寶,提起當年嫁妝有一只翡翠手鐲價值連城,是好久好久以前傳承下來的,有一天也會交給阿明的老婆。 阿明聽了又驚又喜,很好奇實際到底價值多少,可以拿到銀行鑑價嗎 ?  銀行所謂的鑑價實際上又是辦理什麼樣的業務呢 ?   簡述: 銀行委託專業的估價師估計房屋的價值,也叫做房屋鑑價。估價師估算的房價並不完全等於買賣房屋的實際交易價格,但銀行業者將會依此結果作為核貸的額度。   內容: 一般銀行鑑價的標準有五大重點,那就是買賣價格、地段區域、屋況、格局、申貸人財力及信用。為了篩選優質的房貸客戶,銀行鑑價首重的是房屋位址和申貸人的財務情形,除此之外,通常格局方正、屋況良好、蛋黃區地段的鑑價結果,貸款金額會比較高;相反的,畸零格局、屋況不佳、地段難轉手、增值率低,甚至非公正仲介或代書經手的話,都會讓銀行在鑑價金額上相對謹慎和保守。 雖然實價登錄也是銀行鑑價的重要參考指標,但各家銀行內部的標準、放款政策不一,如果希望對房價的估算準確一些,取到高一點的貸款額度,所謂「貨比三家不吃虧」,可以多找幾間銀行進行鑑價,想辦法為自己爭取到有利的貸款條件。   #以上文字與圖片來源出處轉自: 賣厝阿明官網https://54aming.com/articles/57a43d

安新熊保庇單元:『管委會可以管理我的車位 不還給我嗎? 如何要回自己的車位使用權呢?』

  小蔡購買小套房時,附有兩個上下機械車位(權狀大約各 5 坪),但很久以前機械車位壞了之後就沒有人付錢修理,拆掉機械停車設備後,只剩下平面的空位,後來整個停車場被管委會拿去對外出租,每個車位每半年給所有權人 1000 元,而車位是以每個月 1500 元租給外客。 小蔡 自己或家人要停的話,一個車位還要花 1500 跟管委會租。請問小蔡該如何要回車位的使用權呢? ※詳細解答 : ====================================================== 首先,要釐清「車位」是否屬於有「獨立產權車位」?還是屬於「公共設施車位」?一般來說,獨立所有權的車位,所有權人已經很清楚,直接要回自己的車位,應該不會有爭議。而常見的多半為「公共設施車位」,是以公設建物持分或土地持分型態擁有的車位。   第二是釐清社區對於車位「分管契約」的約定是什麼?如果當初跟建商購買時註明車位使用權和位置,就必須依照公寓大廈管理條例第 56 條第 1 項成立的分管契約規定。通常建商規約草案都會記載:「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分。」理論上從建商處取得的停車位,通常屬於上述條文所成立的分管契約,可依約定專用的部分,要回自己的使用權。   第三,如果車位是屬於獎勵停車位,則依照規定購買獎勵停車空間的所有權人,必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶。從 100 年 7 月 2 日起,根據獎勵增設停車空間所增加的停車位,不得直接銷售給住戶,而應依停車場法規定申請停車場登記證,開放供不特定公眾使用付費停車。 ※補充說明: 針對停車空間的規定,依照建築技術規則必須將車位大小規格、出入動線及設置數量等劃分清楚,不同類型的建築物設定標準也不相同。對購屋者來說,停車位可以依照產權登記狀態,分為下列幾種: 一、法定停車位: 1.        指建築物按照總樓地板面積的大小,依照建築法及建築技術規則規定的比例,所應設置的停車位。 2.        依民國 89 年 9 月 18 日內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施。...