安新建經法律小學堂 & 活動專欄

最近小劉跟新婚妻子想買房， 看中一間預售屋， 小劉想買二樓，因為二樓不僅價格比較便宜，老人家也比較能接受，但老婆想買高樓層，從網路上擷取了一大串二樓的缺點，讓小劉信心大為動搖，想請問2樓真的可以買嗎？不然買2樓的人都在想什麼？ 現在大樓越蓋越高，高樓層視野佳、空氣好、噪音少，許多人買房子都希望能住高一點，但樓層越高價格就越貴，也難怪小劉老婆想買高樓層，畢竟房子要居住的時間很長，但是2樓真的有那麼糟嗎？不然會買2樓的人，一定也有他選擇的理由啊！ 先來說說二樓的優點： 房價相對比較便宜，這是多數選擇2樓的最大原因吧！ 停電或電梯維修時，還可以爬樓梯，不必受限於電梯。 大樓住戶多時，尖峰時段等待電梯往往耗時傷神，走樓梯反而比較快，還可以健身。 如果家裡有小孩，在家裡又跑又跳，比較不影響其他樓層。 如果一樓大廳挑高，實際樓層高度大約可到3樓高，還可能有機會擁有大露台。 再來看看多數人認為，2樓的缺點是什麼呢？ 大家認為最大的缺點是水路管線轉折處容易堵塞，甚至造成排水管回堵或爆管。 採光弱、蚊蟲多、噪音大、視野可能沒那麼好。 如果位於在車道上方，或緊鄰高架橋，車流往來頻繁會很吵。 樓層低，隱私性和安全性相對較差。 大地震時結構受力大，擔心柱子斷裂或陷入地下層。 其實現在新建大樓的管線轉彎處並不全都在2樓，有些會安排在1樓，且幾乎都把2樓廁所設計成獨立管線，或把汙水管拉到地下室，大大降低爆管的機率，所以有管線的疑慮要去看管路圖最準確。有的新的大樓建案，會將2樓當作公設樓層，直接不賣；有些建案的2、3樓會有「露 台 」，對喜歡露台的人，面臨選擇上會有加分效果。 要買幾樓真的是依每個人的需求和考量而決定，沒有絕對的對與錯，重要的是，評估家庭成員的需求，做出最適當的選擇，才能開開心心搬新家喔！ 補充說明： 二樓常見的管線問題與處理方式： 在2樓通常可能是這棟建築物管線的集中處跟轉折處，如果二樓以上樓層一次大量排水，很有可能會造成反冒回堵，因此，在一開始就要做好汙水分流處理。 把握以下三個處理方式，真的需要多「管」齊下，大樓馬桶阻塞和陽台、浴廁和廚房冒泡或積水等問題，就可以迎刃而解了。 一、浴廁、廚房的反冒問題， 處理方式： 多管分流設計： 將每一樓層馬桶單獨接管排入污水幹管，或按樓層分區分流（2、3樓獨立污水管直下地下室再接大污水管，4~6樓共用污水管下地下室；7~9樓共用污水管下地...

  近來股市動盪起伏，許多投資人獲利了結，「由股轉房」趨勢逐漸明顯，已開始出現資金挪移浪潮，其中，又以帶有租金投報率的標的最受青睞，尤其是剛性需求始終存在的住宅產品，交易率先回溫。   值得注意的是，不僅有「由股轉房」資金湧進，在後疫情時期，租屋市場的型態已轉為「獨居至上」，加上大學開學季即將到來，這三大利多加持，可望帶動套房產品的榮景再起。   股市動盪，掀起「由股轉房」資金挪移潮   今年以來，台股一路衝衝衝，不少投資人重押股市，然而，近期台股已漲高，許多人獲利了結或避險出場，專家多預期，接下來會有一波資金挪移浪潮，為沉寂已久的房市增添動能。   過往，投資買盤最愛的標的，莫過於店面、商辦等商用不動產，租金投報高、資金週轉快，但在後疫情時代，零售消費與辦公模式的變化，讓店面跟商辦都黯然失色。相較之下，住宅市場的需求相對穩定，不少買方都鎖定好出租的住宅標的。   後疫情時代，租屋市場「獨居至上」   安新建經業務主任陳佩君觀察，受到新冠肺炎疫情影響，近期的租屋者大多有防疫考量，偏好有獨立衛浴的套房，過往在租賃市場有一席之地的雅房產品，租客接受度已下降。   隨著大學開學的腳步逼近，不少大學生也開始找租屋，有意思的是，現在的父母因為孩子生得少，大多願意付出較高的租金，讓孩子有較好的居住品質，這也讓租屋市場朝向套房化、精緻化發展。   老牌大學＋辦公商圈，套房市場金鐘罩   對於想投資套房產品者，陳佩君建議，要掌握三大原則。首先，地點絕對要挑對，尤其是少子化時代，許多大學都招生不易，所以要鎖定老牌大學周遭，最好附近還是成熟的辦公商圈，這樣會讓租客來源更多元穩定，例如台中的逢甲、東海周邊，就是不敗的選擇。   其次，要考慮法規需求，包含消防、安全與管理等，都要綜合評估，還得注意屋齡別太老舊，太舊的房子，不僅在租賃市場沒競爭力，也會直接影響未來轉售脫手時的增值空間。   第三，財務槓桿要掌握好，陳佩君提醒，一般來說，套房在銀行貸款時會比較受限，如果總坪數低於 15 坪的，通常沒辦法貸到七成，還得預留一些裝修費用，自有資金要準備充足再出手。   陳佩君認...

  小張在前年底買進 A 屋並設籍居住，隔年因公司出問題而出售，並繳納房地合一稅，後來在今年初用妻子的名義買進 B 屋並設籍居住，若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎？ ※詳解如下 : ====================================================== 最新的房地合一 2.0 ，符合自住條件者，兩年內可申請重購退稅喔！ 現在如果房屋持有未滿二年即出售時，要課淨利 45% 的房地合一重稅，但若合乎自住條件的規定，不管是大換小還是小換大，都是可以退稅的，只是大換小是按比例退回部分而已。因此自住者想換房子，不用怕被課重稅喔！那麼，房地合一重購退稅的規定有哪些呢？ 依國稅局表示，房地合一新制下，個人買賣自住房屋、土地，如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前 1 年並無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地兩者，其完成移轉登記日時間差距在兩年內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。 賣小屋，買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。 賣大屋，買小屋 → 按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。 提醒：申請重購自住房地合一扣抵稅額，若於重購後 5 年內改作出租或營業等其他用途，或再行移轉時，將會被追繳原扣抵或退還的稅額，請務必留意！ 關於設戶籍，有些眉角要注意： 先賣後買： 賣屋的時候，裡面就要設有戶籍，等買入新的之後，再將戶籍遷入新家，這很正常應該沒什麼問題！ 先買後賣 ：在買的時候，想賣的那間就要有戶籍，也就是維持是自用住宅用地，不能是在空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。 例如：有的人名下有許多房子，想要出售時，才把戶籍遷入要賣的那間，這樣也許符合一生一次的自用住宅用地優惠稅率，但卻不符房地合一重購退稅的規定。 《房地合一申報作業要點》 17 點規定，所謂自住房屋限定為「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住 ， 所以其他「成年」的直系親屬，如...

  自己驗屋，是所有驗屋中最省錢的方式！ 不過，需要自己花時間先做好功課，還要準備好驗屋清單和一些小工具，避免有些項目沒有檢查到。 有哪些小訣竅或要點注意 ! Check it out!   Ø    中古驗屋注意事項： 中古屋驗屋項目會著重在房屋結構和漏水，交屋前房仲會提供房子的《不動產現況說明書》，驗屋時請務必遵循這份文件，詳細核對房屋內部細節，驗屋的流程如下：   一、房屋安全說明 檢視《不動產現況說明書》，確定房屋不是凶宅、輻射屋或海砂屋，若屋主或房仲刻意隱匿或不實陳述，未來可以訴請減價、解約或賠償。   二、檢查房屋現況 1. 天花板牆面和窗戶：檢查各處是否有壁癌、油漆剝落、水痕等，建議在連續下雨過後到屋內檢視。 2. 磁磚：用錢幣或鼓棒敲擊地磚，從聲音判斷是否有空鼓的情形。 3. 排水管：廚房水槽注滿水後排水，陽台、浴室水柱排水，觀察地面排水或浴缸排水是否順暢。 4. 馬桶：放入衛生紙然後再沖水，觀察水流是否順暢。 5. 水壓：將廚房和浴室的水龍頭開到最大，觀察水洩流量及水壓是否充足。 6. 插座：用附插頭的小夜燈測試每個插座是否正常通電。 7. 木製門框牆面地板：仔細檢查是否有蟲蛀孔洞。 提醒：屋況說明書若有說明水電管線已重拉、房屋有抓漏或磁磚修補，也應出示修繕單據或已使用時間。   三、合約包含品項 購買中古屋談好的價金，若包含前屋主留下的家具設備，小到看得見冷氣、沙發桌椅，大到廚具設備，都要一一列入檢視。   四、瑕疵修繕擔保 驗屋時若發現房子有瑕疵，必須針對修繕的地方與前屋主逐一確認，並註記在約定時間內修繕完畢，若超過交屋時間可要求賠償違約金。 修好瑕疵後，也必須針對瑕疵的項目保固 6 個月。   Ø    驗屋三大重點：   一、排水系統 所有與「水」相關的地方都要查看，如：衛浴淋浴間、馬桶、洗臉盆、廚房流理台、前後陽台露臺、冷氣排水孔、窗緣等等，不僅排水要順暢，水壓要足夠，也要看有沒有漏水或倒灌的狀況發生。   二、機電設備 所有與「電」相關的地方都要查看， 如： 電燈、插座、開關、電話線路、網路孔...