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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

安新建經地政士推薦單元-「零客訴、重服務,鄭志驊盼產業共好」



安新建經地政士推薦單元:

外表帥氣陽光的鄭志驊代書,今年才三十四歲,在代書業中算是相當年輕,但他所率領的文鼎地政士事務所,卻已是台北市最具規模的地政士事務所之一。而創業才四年多,文鼎就從一人公司,成長到二十人的團隊,成長的關鍵,就在於堅持服務品質、追求零客訴。

家中長輩從事代書業多年,鄭志驊對這個行業並不陌生,在大學時代便決定要先從事不動產相關行業,再轉做代書,基本功會更好。「我在大三下學期就開始考執照,把不動產經紀人、地政士的執照都考取,當完兵後,先從房仲業務做起,我認為,年輕人剛出社會時,不管你選什麼產業,一定要先做過業務!」

從業務做起,自我歷練學突圍

他回想,剛開始做房仲業務時,每天要守銷售現場、發傳單、逐戶按門鈴拜訪客戶、陌生開發等等,都是很好的學習,有助於訓練膽量,更能思考遇到困難時要如何突圍。做了兩年多房仲業務之後,鄭志驊覺得已經歷練得差不多,便轉到代書部門,又做了兩年多代書之後,決定出來自行開業。

當時,房市景氣並不好,「很多人問我,市場很差,怎麼還敢出來開業,但我就是想趁年輕時努力衝刺一番,在30歲之前創業。」鄭志驊坦言,起初案件量不多,也不知道自己能不能存活,只能勇往直前。

創業第一年,鄭志驊經常每天工作都是12個小時起跳,「白天拜訪仲介店東及客戶,下午處理案件,晚上整理客戶檔案資料,有一陣子還常常工作到半夜兩點!」

高難度案件,依循「情理法」原則

在各種案件中,鄭志驊覺得協助客戶辦繼承、立遺囑、或做債務整合,最有挑戰性及成就感。曾經遇過一樁繼承案件,牽涉到一百多個家族成員,大家彼此都有心結,甚至還曾互打、互告,鄭志驊得幫忙召開家族會議,協助溝通協調,最後花了一年多才搞定。

這類高難度案件,他的處理原則是「情、理、法」三字訣,先試著協助客戶解決家族紛爭聆聽他們的心情與調解情緒,再講道理,如果真的不行,必要時也得協助客戶進行訴訟程序。

耐心、細心與抗壓性,入行必備

對於想進入代書這一行業的人,鄭志驊建議,不動產的產業鏈中,有建商、代銷、營造跟仲介,都是可以切入的點,重點是,要去瞭解這個行業的眉角有哪些、利基點何在;如果在相關業界待過,又已經具備證照,那隨時可以進入代書業。

但他提醒,剛入行時,通常要先從助理做起,做助理的時間長短因人而異,至少半年,也有人需要一、兩年,等到熟悉例行事務後,才能慢慢變成主辦代書,收入也會逐漸成長。而耐心、細心與抗壓性,則是做代書必備的人格特質。

鄭志驊強調,這個行業需要不斷累積專業,會越做越成熟。文鼎如今已經站穩腳步,他下一個目標,是要持續提升服務品質、提供有志一同的年輕代書舞台,希望做到產業共榮。

提供年輕代書舞台,拚產業共榮

他進一步分析,如今在代書業中也逐漸呈現青黃不接的情形,60歲以上的代書大多準備退休了,40至60歲的執業代書人數不多,更年輕一輩的,投入代書業的更少,鄭志驊認為,需要持續培養新一代的人才接棒,產業才會好。

特別是如今網路發達,未來可能會有越來越多的不動產買賣是沒有透過仲介的,鄭志驊說,不透過仲介的情況之下,一定要有雙代書的專業把關,再搭配價金履約保證,交易安全才有保障,而這正是代書產業的機會點。他希望做好準備、抓住時機,讓文鼎成為更大、更好的服務平台。

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

郎德明X賣厝阿明X安新熊波比:「買賣成交後 屋主有權不讓買方看屋?」

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