安新建經法律小學堂 & 活動專欄

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...

近年來，台灣政府積極推動社會住宅（簡稱社宅）政策，期望透過興建與租賃補助，改善弱勢族群與年輕世代的『成家』問題。然而，儘管社宅政策跟過往比已有一定進展，興辦速度與數量仍難以滿足市場需求，租屋市場與房價對於大多數民眾仍難以負擔，比起許多社宅領先的模範國家，台灣仍有許多可學習與優化的地方，才能真正推動與落實居住正義與更全面照顧到有需要的族群。 2016年，政府訂下「八年二十萬戶」的社宅目標，即興建十二萬戶社宅，並透過包租代管等方式提供八萬戶租賃補助，以緩解租屋市場壓力。截至2024年底，內政部統計，全台已興建完成的社宅約3.5萬戶，另有5.5萬戶正在規劃與施工中，總量雖穩步增加，卻仍距離目標有不小差距。主要困境包括土地取得困難、地方政府執行進度不一、民眾對社宅的接受度仍待提升…等。目前全台六都社宅發展概況如下： 台北市、新北市： 社宅供應量最大，但土地成本高，興建速度受限。 桃園、新竹、台中： 近年積極推動社宅，適合科技新貴與青年族群，但仍供不應求。 台南、高雄： 受地價較低影響，興建進度相對順利，未來成長潛力大。 優勢與挑戰並存面對的社宅 安新建經桃竹區業務執行經理劉易昌整理出以下三點關於台灣社宅的優點與難處 1. 政策優勢：減輕居住負擔，租金相對親民 社宅租金一般為市場行情的 8~9折，對於低收入戶、小資族、新婚家庭而言，是較具吸引力的選擇。此外，政府也提供租金補貼與包租代管，讓租屋族更容易負擔房租。然而，由於需求遠超供應，社宅的抽籤競爭激烈，部分地區的中籤率甚至低於 10%，讓許多符合資格的民眾無法受惠。 2. 興建與管理問題：進度落後，民間參與度低 社宅推動最大的挑戰之一，在於土地取得困難與地方政府執行資源不一。許多都市土地成本高，導致社宅興建成本增加，地方政府在興建選址與施工許可上，往往面臨居民抗議與行政程序的挑戰，影響工程進度。 3. 社宅比例過低無法有效舒緩 儘管政府積極推動社宅，但台灣整體住宅市場仍由私人住宅主導，社宅供應量僅占全國住宅總數不到2%，其中，臨近台灣的日本 6.1%、新加坡 8.7%、韓國 8%。歐美各國則更高，諸如荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、瑞典 18%、德國 16% 等，歐盟社會住宅比例平約為14%。 台灣vs領先社宅指標國的差異 以下幾點指出台灣現行的社宅政策與規劃的和其他指標...

近年來，房地產詐騙手法層出不窮，許多民眾稍有不慎就可能落入陷阱，蒙受巨大損失。太平洋房屋五股店店長莊子賢提醒，購屋或租屋時務必提高警覺，透過完善的交易保護機制及政府推出的「地籍異動即時通」等服務，能有效降低風險，確保財產安全。 三大常見房地產詐騙手法 莊子賢店長指出，當前市場上最常見的房地產詐騙手法包括以下幾種： 🔹 LINE投資詐騙 詐騙集團透過LINE群組，以「低門檻、高報酬」為誘因，吸引民眾加入，進而誘騙屋主將房屋設定抵押貸款，最後將資金轉移至詐騙帳戶。 🔹 假債權法拍 不法分子先租屋取得地址，隨後將戶籍遷入，偽造債權文件後向法院聲請本票強制執行，導致房東的房屋遭法院法拍。 🔹 假屋主詐騙 詐騙者透過租屋方式取得房屋鑰匙，接著偽造所有權狀與身分證件，聯合不法代書將房屋過戶給第三方，導致真正的屋主權益受損。 如何預防房地產詐騙？專家建議 4 大防範措施 為了降低詐騙風險，莊店長建議民眾採取以下防範措施： ▌ 申請「地籍異動即時通知」 屋主可向地政事務所申請此服務，當房屋產權有異動時，系統將即時發送簡訊或電子郵件通知，讓屋主能夠及時發現異常並迅速應對。 ▌ 撥打 165 反詐騙專線 若懷疑遭遇房地產詐騙，可立即撥打165 反詐騙專線，透過政府單位的協助，避免財產損失。 ▌ 透過合法房仲進行交易 選擇合法立案的房仲業者，由專業人員審查房產資料、簽約流程及付款機制，能有效降低受騙風險。 專家提醒：建立交易安全機制，降低買賣風險 針對大筆金額的不動產交易，莊店長特別強調，買賣雙方應透過合法房仲，並使用**「價金履約保證」服務，確保買方的購屋款由第三方專戶管理，，降低交易風險，保障雙方權益。 此外，莊子賢指出應避免借名登記，雖然借名登記相當常見，也並非詐騙手法，但也是最容易衍生出產權糾紛，甚至導致房屋難以取回。他分享，曾有屋主早年將房產登記在親友名下，但未訂立正式協議，日後因產權歸屬不明，導致房屋難以取回。因此，莊店長提醒民眾，凡涉及房產交易都應事先規劃好法律保障機制，以確保自身權益不受侵害。 房地產交易金額龐大，詐騙手法不斷翻新，民眾在買賣房屋時務必提高警覺，多方查證，並尋求專業人士協助，才能確保交易安全，守護個人資產。 太平洋五股體系FB: https://www.facebook.com/df88888?m...

隨著2月份結束，今年1、2月六都建物買賣移轉棟數統計已出爐，與去年同期相比年減17%~33.6%，而台北市的交易跌幅剛剛好落在平均值24.9%，且自去年9/20第七波信用管制政策發布後持續從各方訊息感到房市似乎進入冷靜期，因此是否有機會趁此在過去高不可攀的台北市置產，又有哪些產品是值得關注，由深耕台北市松山與中山交會區多年擁有豐富第一線經驗的太平洋南京店趙雲漢店東與大家分享觀點 目前市場仍以剛需為主　價格異動視區域產品供需比 以趙店東主力的經營市場松山區與中山富人區為例，價格鬆動狀況目前仍不明顯，因主要會在此區置產的還是以剛需客為主，且本身已具備一定財力，故不大受到限貸令的影響；另一方面是在此區塊會釋出的誠意物件本就稀有，所以只要一有新古屋或中古屋產品，尤其若總價帶落在2,000~3,000萬的2房物件一樣熱銷 價格尚未明顯鬆動　買方出價趨漸緩 而早已隨實價登錄上路多年訊息都非常流通透明，加上現在的市場整體氛圍，實登公布的價格已是天花板，不像去年深怕買不到的熱潮還有追價的空間，另也有一部分買方對於議價機會仍有期待，所以出價速度放慢，因此比起去年，有意購屋者確實也有更多時間來好好留意看屋仔細挑選鍾意物件做比較 北市投報機會　鎖定兩宅區 雖然目前觀望因為北市剛性需求強以及為處首都各方資源優勢所以讓價格鬆動機會不易，但如有足夠資金趙店東很建議可從以下兩宅下手： l 學區宅：因北部教育資源平均仍是較外縣市豐沛，故只要是北市的學區宅都依然搶手，價格穩健抗跌，尤其像北市的松山, 中正, 中山明星學區的套房產品因方便入籍最受青睞。因此有意購入學區宅的消費者，平時就要做好準備，保持對房市的敏感度，才能入主心儀物件。 l 都更宅：趙店東分享之前有幫一組客戶服務以3300萬買下一處正在施工中的都更產品，等到完工後，面積重新分配可分得60幾坪且總價市值約8000萬，比起以往投資客購買中古屋或新成屋產品，等待時間一買一賣的價差，投資都更宅開啟了另一條高轉速的獲利投資之路 而如果對都更宅有興趣的民眾可直接留意已經起頭像是已找到建商簽署合建契約的標的，因為通常這時就可以清楚看到改建完畢後可分得的範圍面積有多少，若是尚未啟動的老舊公寓就需耐心邊住邊等可能需花10年左右的時間才能等到都更成果 最後對今年整體的房市預測，趙店東認為政府去年祭出的數波打房政策從預售屋的餘屋...

對於許多情侶與新婚夫妻來說，購屋是人生的重要里程碑，但如何選擇合適的房型、掌握裝潢重點，甚至運用政府補助與雙方的財務規劃，都是影響幸福生活的關鍵。安新建經桃竹區林佳洵經理指出，購屋前應先釐清需求，選擇適合的產權登記方式，並搭配政府資源，讓置產計畫更加順利。 ▌選擇適合房型：空間與機能並重 購屋時，除了考量預算與地段，空間規劃與生活機能同樣重要。林佳洵建議，新婚夫妻可優先選擇兩房至三房格局，不僅能滿足未來家庭成員增加的需求，也較易保值。此外，開放式客餐廳設計可提升居住舒適度，並應注意採光與通風，以確保健康的生活環境。 ▌裝潢秘訣：簡約設計提升空間感 裝潢方面，林佳洵建議選擇輕裝修、重裝飾的方式，透過簡約設計與適當的家具擺設，營造溫馨氛圍。例如，使用淺色調可使空間顯得更寬敞，而多功能收納設計則能有效提升房屋的使用效能。 ▌夫妻共同購屋：不共同持有更有利？ 在財務與法律層面，夫妻購屋時「共同持有」與「個人登記」各有優缺點。若夫妻選擇共同持有，未來處分時需雙方同意，較不具靈活性；若房屋登記在一方名下，另一方可透過「借款」的方式參與購屋，不僅可降低未來資產處理的複雜度，還可能在稅務規劃上更有彈性。因此，林佳洵建議，購屋前應充分討論財務分配，依需求決定最適合的產權安排。 ▌政府補助：降低租屋與購屋負擔 政府針對新婚家庭與青年族群推出多項補助，例如「300億元中央擴大租金補貼」，符合條件者每月最高可領取2,000至8,000元補助，若為新婚家庭還可加碼1.2至1.8倍。此外，「青年安心成家購屋貸款」提供最高1,000萬元貸款，最長40年期，並含5年寬限期，讓年輕夫妻能以較低月繳款負擔圓夢購屋。 ▌房價高漲，財務規劃是關鍵 高房價時代，年輕夫妻做好財務規劃，結合雙方能力，選擇最合適、最優惠的貸款方案，絕對不要超過能力負荷而影響生活質量。林佳洵建議，購屋時頭期款與每月房貸支出應控制在家庭收入的30%以內，並預留生活與緊急資金，以避免發生財務周轉的風險。 ▌先規劃，再行動 林佳洵提醒，購屋是人生大事，新婚夫妻應先評估需求、選擇合適的房型與財務策略，並善用政府資源，以降低負擔。透過周全的規劃與理性決策，才能讓愛巢夢想成真，開啟幸福的婚姻生活。

合資買房夯 掌握這些關鍵遠離風險糾紛 隨著房價居高不下，不少人選擇與親友或伴侶合資買房，以減輕購屋負擔。然而，合資買房雖然能分擔財務壓力，但若是缺乏完善規劃，未來可能衍生各種糾紛，甚至影響彼此關係。針對合資買房的關鍵問題，明深地政士事務所代書嚴意情提供了專業建議。 ▋對象與貸款影響 合資買房在法律上並沒有限制對象，理論上任何人都能合資購屋。然而，貸款的條件會因為合資者的關係而有所不同。一般而言，夫妻或親屬共同申請貸款較容易獲得銀行批准，而且財力合併審核可以增加核貸機率。而朋友之間的合資，則可能被銀行視為投資行為，進而影響貸款成數與利率。此外，在政府限貸政策下，如果合資購屋申請新青安貸款，若銀行認定為投資性質，可能會被直接拒貸。 ▋合資買房的優點 降低購屋負擔：合資買房可以分攤購屋成本，包括頭期款、貸款與相關稅費，降低個人經濟負擔。 貸款條件較優：夫妻或親屬合資時，銀行通常會合併財力審核，有助於核貸時爭取到更好的條件。 享居住或收益：無論是自住或出租，合資買房可以滿足居住需求或帶來租金收益，提升資產效益。 ▋合資買房的風險 產權糾紛：若未事先訂立合資協議，明確約定出資比例、使用權與未來處置方式，可能引發爭議。 信用風險：合資者的財務狀況會相互影響，若其中一方無法履行付款義務，可能導致房產被查封，並影響所有共同貸款人的信用紀錄。 處置困難：房產出售需所有合資者同意，若意見分歧，可能導致交易受阻，甚至影響投資報酬。 ▋檢視自己是否適合合資買房 在決定是否合資買房前，應先檢視自身的財務狀況與目標，並考量以下幾點： ■ 對金錢不計較：合資過程易涉及額外費用或日常開銷，因此會產生分配問題，若對金錢較在意者就不太適合。 ■ 夫妻合資規劃：若雙方皆未使用首購資格，可以考慮將房產登記於一方名下，未來換屋時另一方仍可以保有首購資格。 ■ 具共識與計畫：合資者應對資金管理、房屋使用及未來處置有一致共識，避免後續可能產生之爭議。 ■ 高總價標的物：如土地或豪宅等高價資產，合資投資可以分攤資金壓力，此時建議採用共同登記。 ■ 財務收入穩定：合資者們是否有穩定收入，是否有長期負擔房貸與相關費用之能力。 ■ 各別信用狀況：合資對象的個人信用狀況若是良好，可以避免影響貸款之外，也能降低未來發生不可控的風險。 ■ 對風險承受度：若合資者發生財務問題，可以立即有應對方案，...