新北市不動產仲介公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆。 圖／張榮隆提供 房市景氣急凍，何時才能破冰？安新建經與賣厝阿明邀請新北市不動產 仲介 公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆位民眾解析，張理事長表示，受調控政策衝擊，近期市場走勢如雲霄飛車般震盪，如今只剩口袋夠深的剛性買盤在撐盤，預期後續市況將呈現「價穩量縮」格局，對於有自住或置產需求的購屋者來說，不失為擇優進場的好時機。 入行已37年，在新北市的蘆洲、三重地區擁有九家仲介店頭的張榮隆，對市場波動掌握度極高，他比喻，台灣房市的景氣走勢過往一直如同「摩天輪」，大約七年一個循環、高低起伏可預期，原本景氣正往下走了，卻碰上 新青安 政策，讓市況瞬間猛烈上衝，近期又因 央行 調控，瞬間反轉向下，走勢之震盪好比「雲霄飛車」。 ▌實價登錄已從「樓地板」變「天花板」 張榮隆觀察，上半年的市場交投超級熱絡，亦推升房價上揚，當時的實價登錄可說是「樓地板」，交易價不斷創高，但如今市況轉差，實價登錄也成了「天花板」；不過，房價也不至於大跌，主因是仍有不少自住或置產買方正蓄勢待發、準備進場看屋，他預期，市況將從原本的「過熱」慢慢恢復成「常溫」，房價也會趨於合理。 景氣變動之際， 房仲 市場也必定歷經洗牌。張榮隆指出，如今台灣房仲店頭已破萬家，預期這一波關店潮會淘汰掉兩成的業者，若想生存，唯有變強，他建議經紀人們得掌握「信任、親切、專業」三原則，經營者們則莫忘「正派經營」的鐵律。 ▌外號「九店王子」，拿下房仲業奧斯卡 因為旗下有九家店，張榮隆在業界有「九店王子」的封號，他曾獲得金仲獎的不動產經紀業冠軍，該獎項又有「房仲業奧斯卡」美譽。他坦言，自己之所以投身不動產業，是為了脫貧，父親在他六歲時就過世了，母親靠著替人洗衣服，辛苦拉拔家中六個孩子長大；當完兵後，他看到軍中學長做了房仲，很快就賺錢、買車，便決定也試試，希望能賺錢照顧家人。 剛入行時，張榮隆自認不善言辭，為了練口條，他每天都看電視新聞，一句句地學主播說話，還會在西裝口袋內放錄音筆，錄下自己跟客戶的對話，回家後重播來聽，從內容到語調逐句檢討，思考該如何優化改進。同時，他也努力提升專業知識，很快就晉升為超級業務員。 ▌做好人才培育，提供內部創業的機會 張榮隆回想，在入行一年多後，有一次他到天母陌生開發，意外發現有物件求售，當下他立刻按門鈴，起初， 屋主
兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題， 安新建經與賣厝阿明 邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限；但如果是用自己或配偶的名義，再購 買房 地，與原持有