房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
圖／住商嘉義新生店石邦佐店長提供 自去年9月19日 限貸令政策推行至今，市場成交狀況有感量縮明顯進入房市盤整冷靜期，然而，對於精明的投資者與自住買家而言，這正是一個尋找被低估物件的良機。專家指出，在市場調整期內，具備潛力的房產往往被忽視，但只要掌握關鍵挑選策略，便能找到具升值潛力的優質標的。 淡季中的潛在機會 在一連串政府打房措施祭出，成功抑止房價加溫，讓有意進場的買方有更多可以精挑細選鍾意物件的充裕時間。 據住商嘉義新生店石邦佐店長指出「當市場較趨緩時，一些有現金流壓力的賣家可能會願意讓價，而這正是買方進場的好時機，確實現在市場若是繼承房產的案件， 屋主 心態並沒有去年那麼高漲，有釋出讓價讓利的空間。」 他建議，買家可以聚焦於市場降溫時價格仍具穩定性的區域，如交通便利、生活機能完善或具未來發展潛力的地段。 鎖定兩區一宅+ 商辦 市中心大原則 產品類別建議可鎖定 重劃區 ， 都更 區的兩房 小宅 ，隨著全台都更計畫積極推動，都更宅未來翻倍獲利的藍圖越發清晰可見，而少子化人口結構的長期改變，2房1廳的小宅風也是首推產品。 若以地區性來看，可留意有興建大型交通建設更是潛力指標，未來勢必會帶動整體商圈發展。以嘉義縣市為例，像是嘉義縣太保區、嘉義市鐵路高架化縫合東西區，消弭前後站發展不均，都是不錯的選擇。 另外若資金較充裕的投資者也可考慮高租金投報率的商辦物件，只要是位居市中心地帶基本上都可算是長期穩健的投資標的。 如何挑選被低估的房產？ 除了以上較明確具體的標的外，整體而言民眾也可在市場盤整期參考以下幾點來做為尋找潛力宅的方向： 比較市場價格 ：透過實價登錄數據，分析近一年內同區域、同類型物件的成交價格，辨識價格異常偏低的標的。 出租網站已經閒置較久的物件 ：現代年輕人租屋時在乎內裝大於外觀，因此若為較老式的裝潢可能於租賃市場較無競爭力，這時屋主若又有靠租金繳 房貸 壓力時，就有機會讓利求售。 鎖定屋主急售物件 ：部分屋主因資金需求急於出售，價格往往較具談判空間，可透過房仲或拍賣市場尋找此類機會。 房屋內外狀況體質良好 ： 中古屋 通常30年以上的屋齡佔大宗，但只要確保房屋結構良好，避免後續修繕成本過高，以自住客來說，還是屬於可考慮的物件以免降低投資報酬率。 聰明議價技巧 輕鬆入住潛力宅 在此波房市冷靜期，民眾自然期待議價空間能更釋出，即便是同大樓，但如果是四...