房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋桃園春日店店東胡正益。 圖／胡正益提供
台灣的預售屋制度歷史悠久，付款方式不斷進化，近年來不少建商為了拚買氣，紛紛推出無息、分期等優惠付款方案，但羊毛出在羊身上，這類優惠付款方案真的有那麼好康嗎？安新建經與賣厝阿明請到房市專家太平洋房屋桃園春日店店東胡正益，為讀者來開釋解惑。
近二十年來，台灣的房地產市場走勢可說是一路向上、毫不回頭，房價「漲聲不斷」，買房資金壓力大，反倒使得預售屋受到歡迎，最主要的原因，就是買預售屋的前期資金壓力較小。
胡正益表示，一般來說，房屋交易時通常得準備兩到三成的自備款，其餘七到八成則是銀行貸款，以總價1000萬元的房子來說，若是中古屋，買方得一次拿出200萬至300萬元的自備款，不算小數目。
買預售屋，確實能降低自備款壓力
預售屋與成屋相較來說，購買預售屋在資金的準備上確實會較輕鬆，雖然一樣有頭期款，但付款期間大多可拉長至兩到四年，對買方來說，能在前期舒緩資金壓力。胡正益分享，依現在的市場規則，買方若想買預售屋，在正式簽約後，會先付一筆費用，就是俗稱為「訂、簽、開」，的訂金、簽約金與開工款，這筆費用通常約為房屋總價的一成到一成五。
在預售案開工後，買方也需在施工期間按期繳納工程款，金額也大致是房屋總價的一成到一成五；每個建案的繳款方式都略有不同，有些建案是按月付款，也有依照工程進度來繳的，近年來甚至有些建案標榜「工程期零付款」，到了結構體完成、或取得使用執照、或交屋時，才需付款。
使用建商優惠方案，有利有弊
房屋興建完畢後，待建商領到使用執照，就會請買方到銀行對保，由銀行審核貸款資格，接著完稅、過戶、驗收交屋，若一切順利，此時買方通常得支付5%的交屋款給建商，接下來，就開始進入付房貸的階段。
胡正益提醒，除了上述款項外，買方還得準備一筆俗稱「暫收款」的費用給建商，約莫十幾萬元到二、三十萬元不等，這筆費用是來支付交易稅、代書費或規費等等；而交屋後的裝潢、購置家電家具等費用，通常也得要數十萬至上百萬，買屋的民眾也要記得準備起來。
值得注意的是，愈來愈多業者為了衝買氣，主打「XX萬即可購屋」，提供大約一成的無息借款，讓買方在交屋後再用分期的方式繳納這一成款項。
這看似優惠，其實必須小心，首先，在交屋後，買方要面對銀行房貸、還要付給建商這筆分期款項，還款壓力會瞬間暴增；其次，如果使用這類優惠，也會要求要設定抵押給建商，若要轉增貸也有可能被銀行認定「缺乏還款能力」，拒絕或影響貸款條件。
注意兩大重點，安心圓買房夢
胡正益就曾碰過，老客戶的小孩跑去看預售屋，在現場十分心動便下定了，結果並未妥善考量自身財務狀況，連暫收款都付不出來，最後父母出手幫忙付，才解決這個窘境。現房市非常熱絡，房價也不斷攀升，預售案場總營造出「晚了就買不到」的氛圍。胡正益建議，若想買預售屋，還是要注意兩大重點，才能有效控管風險。
第一，要衡量自身財務狀況，不僅得檢視自備款是否充裕，後續的還款能力也要一併評估，尤其得將通膨、利率等因素都納入考量。
第二，要多做功課，打聽建商與營造商的信譽，畢竟預售屋買的是個未來，倘若業者的財務出了問題、落跑導致建案變爛尾樓，抑或是興建品質不如預期，都不是買方樂見的情況。
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