新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
僑茂不動產建設賴見忠總經理。 圖／賴見忠提供
『都更』絕對是近5-10年房市類的熱搜關鍵字之一，從最早期大家較不了解都更時，認為祖厝要被拆除重蓋，來換取的新房子空間會變小，因而較為排斥，但近幾年開始已經有許多地主主動排隊申請辦理，就知道民眾開始對都更有全面的了解，那如果想要做都更申請該如何入手呢？就讓已在不動產業開業超過二十多年且亦有成立都更危老服務的僑茂不動產建設.危老事業賴見忠總經理來與大家分享都更申請有哪些要點需要注意？以及，都更相關的常見問題解答！
▎都更的三大實施者
▎都更的流程與時間
▎都更的評估與申請管道
一、都更的三大實施者
依據都市更新條例規定，每一個都更案都會有一個單位作為「實施者」，而依「實施者」不同較常見的三種分類為「公辦」、「自辦」、「民辦」，賴總經理就以以下三種做介紹：
1. 公辦都更：
「實施者」為政府機關(構)，公單位對於地主而言是可靠有保障的，民眾對其信賴度最高，但並不是每個都更案件都可委由政府辦理，要判斷都更土地坐落處是否符合以下條件：
-配合政府都市再生、社會住宅或產業政策，經指定為需配合更新開發的地區。
-地區範圍內公有土地面積占該地區總面積比率達50%以上。
-經政府公告更新地區範圍內整建住宅地區。
2. 自辦都更：
由住戶與地主自行發起與整合，需透過7個以上的所有權人成立「都市更新會」，成為正式的法人組織後開始進行相關申請，由所有權人組織而成的「都市更新會」擔任「實施者」負責都市更新的執行與資金籌措；一般民眾若無尋找委託方的經驗或難以組成更新會，就可以選擇「委辦」，委託有經驗的都更顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理。自辦都更好處是所有權人會分回都更後的全部房地，直白的說，因為沒有與建商合建，過程資金、盈虧風險全由所有權人自負，所以，不用分給建商房地。較適合土地所有權單純，例如有一大片地自建自住自售的透天厝。
3. 民辦都更：
由公司組織的「建設公司」即俗稱的「建商」來擔任實施者，其中包含「協議合建」及「權利變換」兩種土地分配辦法，故民間又稱之為「合建」， 與自辦都更不同的是多了建商擔任整合者的角色，都更過程由建商負責執行與籌措資金，像是都更土地有很多所有權人，當所有權情況較複雜時，就需要具備有整合能力的整合者居中協調，最終土地由地主提供，建商則提供重建相關資金與建築技術，民眾可選擇優質良善的建商進行合建，房屋本身也會因建商口碑價值提升喔！
推薦給要申請自辦都更的地主，合建是最便利的方式，像是：戶數多、產權複雜的老舊大社區適用。
二、都更的流程與時間
一般來說不管是想要走自辦都更或是民辦都更要經過哪些流程以及大概需要多少時間呢？賴總經理說：『其實真的沒有一個標準時間，畢竟所有權人數只有兩個人與兩百個人的差別，在初期整合時要花費的功夫與時間就會差很多，再者土地規模越大，重建的時間也會拉長，尤其疫情後建築業長期缺工、缺料的問題，還有其他不確定因素都是影響都更時間的變動因子，以目前政府公辦都更成功案例大約需用5-10年來跑完所有都更流程』。
◆前期規劃：包括土地整合、土地使用的研究規劃。通常需1-2年，視土地所有權人多寡與複雜程度而定。
◆審議：將都更計畫書送交相關主管機關審議，是都更過程中最耗時的階段。以雙北地區的都市更新案為例，平均審議時間約需2.4年。
◆施工：一旦都更計畫獲得批准，就可以進入施工重建階段。施工的平均時間約需3.51年，其中包括拆除、建設和整修。
◆登記、交屋：都市更新完成後，必須進行登記和交屋。最後這階段約需花費數月。
三、都更的評估與申請管道
要怎麼知道自己家有沒有機會等到都更到來讓舊房翻新房價增值呢？最初步的入門條件就是其標的物必須要屬於都市土地，可以透過下列方式做查詢：
1. 土地登記簿謄本上的使用分區及使用地類別來區分，如果兩者都是空白，就屬於都市土地(少部分會遺漏編定)；如果使用分區是鄉村區、工業區…，使用地類別是甲種建築用地、林業用地…，那就屬於非都市土地。
2. 可以直接上「全國土地使用分區資料查詢系統」或「國土測繪圖資服務雲」查詢。
3. 向土地所轄之各鄉鎮市公所及都市計畫科詢問。
下一步則是進入內政部營建署「都市更新入口網」，點選「都更查詢」後，再下拉選擇縣市及行政區，即可看到有列入更新單元的列表，也可以用地圖查看。若已被劃分進政府的更新單元內，就恭喜你具備申請都更的資格了!
而如果目前所有權標的物並未被劃進單元內，還是有很多人會寄望自己家若是屬30年以上的老屋，有沒有機會在下一階段被納入都更，這時候很推薦可以找專業的危老都更顧問來協助評估，像僑茂不動產建設.危老事業就有專門服務都更的團隊，只要接到相關諮詢需求，會依照地主提供的資料做全面性的專業評估並定期舉辦說明會，讓民眾對都更有更深的了解，在都市計畫推動之下，都更絕對是時勢所趨，且都更有助於提升居住安全與品質、房子變新、房價增值，還有都市更新獎勵…等好處。
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