住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
僑茂不動產建設賴見忠總經理。 圖／賴見忠提供
『都更』絕對是近5-10年房市類的熱搜關鍵字之一，從最早期大家較不了解都更時，認為祖厝要被拆除重蓋，來換取的新房子空間會變小，因而較為排斥，但近幾年開始已經有許多地主主動排隊申請辦理，就知道民眾開始對都更有全面的了解，那如果想要做都更申請該如何入手呢？就讓已在不動產業開業超過二十多年且亦有成立都更危老服務的僑茂不動產建設.危老事業賴見忠總經理來與大家分享都更申請有哪些要點需要注意？以及，都更相關的常見問題解答！
▎都更的三大實施者
▎都更的流程與時間
▎都更的評估與申請管道
一、都更的三大實施者
依據都市更新條例規定，每一個都更案都會有一個單位作為「實施者」，而依「實施者」不同較常見的三種分類為「公辦」、「自辦」、「民辦」，賴總經理就以以下三種做介紹：
1. 公辦都更：
「實施者」為政府機關(構)，公單位對於地主而言是可靠有保障的，民眾對其信賴度最高，但並不是每個都更案件都可委由政府辦理，要判斷都更土地坐落處是否符合以下條件：
-配合政府都市再生、社會住宅或產業政策，經指定為需配合更新開發的地區。
-地區範圍內公有土地面積占該地區總面積比率達50%以上。
-經政府公告更新地區範圍內整建住宅地區。
2. 自辦都更：
由住戶與地主自行發起與整合，需透過7個以上的所有權人成立「都市更新會」，成為正式的法人組織後開始進行相關申請，由所有權人組織而成的「都市更新會」擔任「實施者」負責都市更新的執行與資金籌措；一般民眾若無尋找委託方的經驗或難以組成更新會，就可以選擇「委辦」，委託有經驗的都更顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理。自辦都更好處是所有權人會分回都更後的全部房地，直白的說，因為沒有與建商合建，過程資金、盈虧風險全由所有權人自負，所以，不用分給建商房地。較適合土地所有權單純，例如有一大片地自建自住自售的透天厝。
3. 民辦都更：
由公司組織的「建設公司」即俗稱的「建商」來擔任實施者，其中包含「協議合建」及「權利變換」兩種土地分配辦法，故民間又稱之為「合建」， 與自辦都更不同的是多了建商擔任整合者的角色，都更過程由建商負責執行與籌措資金，像是都更土地有很多所有權人，當所有權情況較複雜時，就需要具備有整合能力的整合者居中協調，最終土地由地主提供，建商則提供重建相關資金與建築技術，民眾可選擇優質良善的建商進行合建，房屋本身也會因建商口碑價值提升喔！
推薦給要申請自辦都更的地主，合建是最便利的方式，像是：戶數多、產權複雜的老舊大社區適用。
二、都更的流程與時間
一般來說不管是想要走自辦都更或是民辦都更要經過哪些流程以及大概需要多少時間呢？賴總經理說：『其實真的沒有一個標準時間，畢竟所有權人數只有兩個人與兩百個人的差別，在初期整合時要花費的功夫與時間就會差很多，再者土地規模越大，重建的時間也會拉長，尤其疫情後建築業長期缺工、缺料的問題，還有其他不確定因素都是影響都更時間的變動因子，以目前政府公辦都更成功案例大約需用5-10年來跑完所有都更流程』。
◆前期規劃：包括土地整合、土地使用的研究規劃。通常需1-2年，視土地所有權人多寡與複雜程度而定。
◆審議：將都更計畫書送交相關主管機關審議，是都更過程中最耗時的階段。以雙北地區的都市更新案為例，平均審議時間約需2.4年。
◆施工：一旦都更計畫獲得批准，就可以進入施工重建階段。施工的平均時間約需3.51年，其中包括拆除、建設和整修。
◆登記、交屋：都市更新完成後，必須進行登記和交屋。最後這階段約需花費數月。
三、都更的評估與申請管道
要怎麼知道自己家有沒有機會等到都更到來讓舊房翻新房價增值呢？最初步的入門條件就是其標的物必須要屬於都市土地，可以透過下列方式做查詢：
1. 土地登記簿謄本上的使用分區及使用地類別來區分，如果兩者都是空白，就屬於都市土地(少部分會遺漏編定)；如果使用分區是鄉村區、工業區…，使用地類別是甲種建築用地、林業用地…，那就屬於非都市土地。
2. 可以直接上「全國土地使用分區資料查詢系統」或「國土測繪圖資服務雲」查詢。
3. 向土地所轄之各鄉鎮市公所及都市計畫科詢問。
下一步則是進入內政部營建署「都市更新入口網」，點選「都更查詢」後，再下拉選擇縣市及行政區，即可看到有列入更新單元的列表，也可以用地圖查看。若已被劃分進政府的更新單元內，就恭喜你具備申請都更的資格了!
而如果目前所有權標的物並未被劃進單元內，還是有很多人會寄望自己家若是屬30年以上的老屋，有沒有機會在下一階段被納入都更，這時候很推薦可以找專業的危老都更顧問來協助評估，像僑茂不動產建設.危老事業就有專門服務都更的團隊，只要接到相關諮詢需求，會依照地主提供的資料做全面性的專業評估並定期舉辦說明會，讓民眾對都更有更深的了解，在都市計畫推動之下，都更絕對是時勢所趨，且都更有助於提升居住安全與品質、房子變新、房價增值，還有都市更新獎勵…等好處。
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