住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
現代人買房考慮格局、考慮地點、考慮房價,更有深謀遠慮的人已經考慮到將來要把房子贈與給孩子時,會面臨的稅務問題。
房地合一上路後,依其贈與淨額級距,所需繳納之贈與稅稅率為10%~20%,在動輒即是數百數千萬的房地產價值之下,這一課稅的金額令不少人覺得大失血
因此有什麼樣能在當個乖乖的納稅好公民,又能運用不同的金流分配有效聰明節稅呢?
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如果想將房子留給孩子,稅率比較為:贈與稅>房產交易所得稅。
房產交易所得稅仍然是最低稅率的負擔方式,而負擔型贈與稅則次之。
雖然法律有規定二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,但還是有辦法可以避免讓他被認定為贈與的情形。
方法一:每年移轉220萬
法定的贈與免稅額是220萬且按年計算,也就是說每年只要在這個範圍內,移轉父母的財產給子女,等子女存夠錢就可以向父母購買房子。雖說二親等之間的買賣視同贈與,但子女能夠提出本身財力證明足以負擔買賣,而且所支付的價款不是由父母貸與所得,或父母提供擔保向他人借得的話,就可以例外。
但要注意這個方法最大的缺點就是,如果要移轉的房屋總價太高,例如總價為8800萬,那就得花40年來移轉,這樣不僅難保會不會有意外情形,且將土地增值稅和每次移轉財產的手續費計算下來,能省下來的錢就會變少了。
方法二:自備款充足(注意!如果銀行需要保證人,父母不可為之)
如果子女本身財力情況良好,可以直接跟銀行貸款,再來跟父母買房子,只要是有設立戶籍在內且未出租營業使用的房子,就適用自住增值稅率10%來降低增值稅額,那麼透過買賣方式會被課徵到的就為財產交易所得稅,會較直接贈與所被課的贈與稅來的少
最後小提醒,法律規定,轉移給孩子的房產,若在短期將房產售出,會被視為投資客賣房,而被課重稅,最重有可能會被課到45%哦!
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