房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
5月報稅季即將來臨，除了房屋稅開徵外，民眾若在去年售屋，適用舊制者須將獲利申報財產交易所得，併入個人綜所稅申報，如能提出當時原始取得購屋成本者，應優先採核實認定申報；否則，採標準認定計算所得額課稅。專家提醒，採核實認定可申報扣除買賣屋的相關必要費用，購屋族應留存相關單據以確保自身權益。售屋所得課稅分新舊稅制，適用舊制者（依所有權移轉登記日期所屬年度為準）皆須在今年5月申報財產交易所得，併入個人綜合所得稅一併申報。義祺地政士聯合事務所林以德表示，舊制申報售屋所得，僅申報房屋獲利部分。售屋所得申報有2種情況，第1種為核實認定，個人售屋可提供實際成交金額、原始取得成本者，皆優先採取此種方式申報，一般民眾買賣屋時，並不會特別劃分房地價格，其售屋所得計算公式為：售屋所得=(房地售價-成本及費用) ×(房屋評定現值/土地公告現值+房屋評定現值)，若是賣屋時，房地價格已劃分者，計算售屋所得只需將房屋售價減去房屋取得成本及相關必要費用即可。
林以德提醒，可扣除的必要相關費用，包含購屋時的規費如契稅、印花稅、地政士費用、仲介費等；購屋後非2年內能耗竭的修繕、裝修費用也可扣除；售屋需支付的費用，如仲介費、廣告費、清潔搬運費用等，都屬於可扣除的費用，但所有相關費用支出須留存單據，避免日後爭議。若售屋時，未提供原始取得成本、或稽徵機關無法查出交易時的實際成交金額者，在申報售屋所得時可採第2種方式標準認定計算，按房屋評定現值的一定百分比核定，計算公式為：售屋所得=房屋評定現值×所得標準。
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