買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些? 買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 ) 、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以
5月報稅季即將來臨,除了房屋稅開徵外,民眾若在去年售屋,適用舊制者須將獲利申報財產交易所得,併入個人綜所稅申報,如能提出當時原始取得購屋成本者,應優先採核實認定申報;否則,採標準認定計算所得額課稅。專家提醒,採核實認定可申報扣除買賣屋的相關必要費用,購屋族應留存相關單據以確保自身權益。售屋所得課稅分新舊稅制,適用舊制者(依所有權移轉登記日期所屬年度為準)皆須在今年5月申報財產交易所得,併入個人綜合所得稅一併申報。義祺地政士聯合事務所林以德表示,舊制申報售屋所得,僅申報房屋獲利部分。售屋所得申報有2種情況,第1種為核實認定,個人售屋可提供實際成交金額、原始取得成本者,皆優先採取此種方式申報,一般民眾買賣屋時,並不會特別劃分房地價格,其售屋所得計算公式為:售屋所得=(房地售價-成本及費用) ×(房屋評定現值/土地公告現值+房屋評定現值),若是賣屋時,房地價格已劃分者,計算售屋所得只需將房屋售價減去房屋取得成本及相關必要費用即可。
林以德提醒,可扣除的必要相關費用,包含購屋時的規費如契稅、印花稅、地政士費用、仲介費等;購屋後非2年內能耗竭的修繕、裝修費用也可扣除;售屋需支付的費用,如仲介費、廣告費、清潔搬運費用等,都屬於可扣除的費用,但所有相關費用支出須留存單據,避免日後爭議。若售屋時,未提供原始取得成本、或稽徵機關無法查出交易時的實際成交金額者,在申報售屋所得時可採第2種方式標準認定計算,按房屋評定現值的一定百分比核定,計算公式為:售屋所得=房屋評定現值×所得標準。
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